전세사기 수법과 피해사례
전세사기는 임차인의 전세보증금을 노리는 다양한 수법으로 이루어집니다. 대표적인 수법으로는 '깡통전세', '이중계약', '신탁부동산 사기', '불법건축물 사기' 등이 있습니다. 깡통전세를 뭔지 모른다면 간단하게 말씀드리자면, 주택의 매매가격보다 전세보증금이 높아 집을 팔아도 보증금을 반환할 수 없는 상황을 말합니다. 이중계약은 한 주택에 여러 명의 임차인과 동시에 전세계약을 체결하여 보증금을 가로채는 방식입니다. 신탁부동산 사기는 임대인이 부동산을 신탁회사에 맡긴 후에 신탁 사실을 숨기고 임차인과 계약을 맺는 경우입니다. 불법건축물 사기는 허가받지 않은 건축물에 대해 전세계약을 체결하여 임차인이 법적 보호를 받지 못하게 하는 수법입니다.
실제 피해 사례를 한가지 말씀드리자면 '대구 깡통전세사기 사건'이 있습니다. 임대인 장 모 씨는 세입자 50여 명에게 약 68억 원의 보증금을 돌려주지 않아 큰 사회적 문제가 되었습니다. 이 사건은 주택의 시세보다 높은 전세금을 책정하고, 임대인이 보증금을 반환할 의사가 없었던 전형적인 깡통전세 사기 사례입니다. 이러한 피해를 방지하기 위해서는 임차인이 주택의 시세와 등기부등본을 철저히 확인하고, 의심스러운 점이 있으면 계약을 피하는 것이 중요합니다.
전세사기 보증보험의 중요성
전세사기 피해를 예방하기 위한 효과적인 방법 중 하나는 전세보증금반환보증보험에 가입하는 것입니다. 이 보험은 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 보증기관이 대신 보증금을 지급해주는 제도입니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등에서 이러한 보증보험 상품을 제공하고 있습니다.
보증보험에 가입하려면 먼저 임대인의 동의를 받아야 해야합니다. 그리고 주택의 등기부등본, 임대차계약서, 전입신고서 등의 서류를 제출해야 합니다. 가입 시 주택의 시세와 임대인의 신용상태를 고려하여 보증료가 책정됩니다. 그리고 이는 보증금의 일정 비율로 산정됩니다. 보증보험에 가입하면 임차인은 보증금 반환에 대한 불안을 덜 수 있습니다. 그러기때문에 만약의 사태에 대비할 수 있습니다.
이 보증보험 한가지만으로 전세사기에서 벗어날 수 있다면 다행이겠지만 그렇지 않습니다. 보증보험에 가입했다고 해서 모든 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 임차인은 계약 전 주택의 시세와 임대인의 신용상태를 철저히 확인하고, 불법건축물 여부 등을 검토해야 합니다. 또한, 계약서에 특약사항을 명시하여 임대인이 임의로 근저당을 설정하지 못하도록 하는 등의 조치를 취하는 것이 좋습니다.
전세사기 예방법과 주의사항
전세사기를 예방하기 위해서는 여러가지 사항들을 체크해야합니다.
첫째, 주택의 등기부등본을 확인하여 소유자와 권리관계를 명확히 파악해야 합니다. 등기부등본을 통해 주택에 근저당이나 압류 등의 권리침해 사항이 있는지 확인할 수 있습니다.
둘째, 주택의 시세를 파악하여 전세보증금이 시세의 80%를 넘지 않도록 주의해야 합니다. 시세보다 과도하게 높은 전세금은 깡통전세의 위험이 있습니다.
셋째, 임대인의 신용상태를 확인하기 위해 미납국세 열람제도를 활용할 수 있습니다. 임대인의 동의하에 세무서를 방문하여 미납 세금 여부를 확인함으로써 임대인의 재정 상태를 파악할 수 있습니다.
넷째, 계약 시 공인중개사를 통해 진행합니다. 그리고 그 중개사의 자격증과 공제증서를 확인하여 신뢰할 수 있는 중개인인지 확인해야 합니다. 공인중개사의 과실로 인한 피해를 보상받기 위해서는 공제증서가 필요합니다.
다섯째, 계약서 작성 시 특약사항에 임대인이 잔금 지급일 이후에 근저당 설정 등 추가적인 권리설정을 하지 않겠다는 내용을 명시해야 합니다. 이를 통해 임대인이 추가로 대출을 받아 임차인의 보증금 반환에 문제가 생기는 것을 방지할 수 있습니다. 마지막으로, 전입신고와 확정일자를 통해 대항력과 우선변제권을 확보해야 합니다. 이를 통해 주택이 경매로 넘어가더라도 보증금을 우선적으로 반환받을 수 있는 권리를 가지게 됩니다.
전세사기는 임차인의 소중한 보증금을 노리는 심각한 범죄입니다. 철저한 사전 조사와 예방 조치를 통해 피해를 방지하는 것이 최선의 방법입니다. 만약 전세사기 피해를 입었다면, 즉시 법률 전문가의 도움을 받아 대응해야 합니다. 그리고 주택도시보증공사 등 관련 기관의 지원을 통해 피해를 최소화할 수 있습니다.